Voor het delen van deze juridische kennis maakt Dirkzwager gebruik van verschillende media zoals de juridische kennisplatforms www.partnerinkennis.nl en www.legalknowledgeportal.com, 8 verschillende kennispagina’s, digitale nieuwsbrieven en een KennisApp.

Om haar juridische kennis nog beter te kunnen delen lanceert Dirkzwager op 15 mei a.s. een volledig nieuw vormgegeven KennisApp genaamd KennisBoek; een kennisplatform waarmee het actief digitaal delen van juridische kennis een nieuwe fase in gaat. KennisBoek geeft een extra verdieping aan de kanalen die Dirkzwager eerder al in heeft gezet, met de nadruk op innovatie, differentiatie en het interactieve aspect. Met KennisBoek wordt de specifieke informatiebehoefte van de lezer vervuld. Gebruikers van de App kunnen het aanbod van juridische kennis personaliseren door aan te geven in welke rechtsgebieden zij geïnteresseerd zijn en ontvangen automatische nieuwsupdates.

Daarnaast biedt KennisBoek veel meer ruimte voor interactie. Dat gaat verder dan het delen of ‘liken’ van berichten via social media, er kan ook direct gereageerd worden op artikelen. Tevens is het aanbod van de Dirkzwager Academy online beschikbaar waarbij men zich direct kan aanmelden voor events en kent de App een “lees later functie” om artikel te selecteren om later, eventueel offline te kunnen lezen.

Voor dit heeft de bestaande app een volledige metamorfose ondergaan. Qua uitstraling en inhoud, maar ook qua structuur. KennisBoek kent drie versies die elk een treetje hoger gaan wat betreft de gebruikersmogelijkheden, te weten het Freemium -, Premium – of Customer model.

Freemium model
Hier vindt de gebruiker het brede aanbod van juridische artikelen en nieuwsitems zoals in de voorgaande KennisApp, maar dan in een volledig nieuwe vormgeving en aantrekkelijke gebruikersomgeving. Alle gebruikers hebben vrij toegang tot deze informatie.

Premium model
Dit model biedt meer gedifferentieerde informatie en digitale functies. De contentvoorziening is afgestemd op de informatiebehoefte van de gebruiker. Wie is hij en wat wil hij lezen? Geen overload, alles op maat ook wat betreft het ontvangen van een digitale nieuwsbrief. Interactie en discussie is mogelijk door te reageren op geplaatste artikelen of door in te schrijven op communities.

In dit model wordt ook videocontent aangeboden en is een Layar-functie opgenomen. Met Layar komen artikelen die in het Dirkzwager relatiemagazine Samenspraak gepubliceerd worden tot leven; bij een scala aan geprinte artikelen is digitale content aanwezig die direct geraadpleegd kan worden voor meer informatie. Verder bevat de app een ‘publish on demand’-functie, zodat gebruikers aangeboden informatie kunnen omzetten naar bijvoorbeeld een pdf-bestand. Hiermee kunnen artikelen makkelijk worden geprint of met anderen worden gedeeld. Met een ‘later lezen’- functie kunnen teksten worden geselecteerd om op een later tijdstip (eventueel offline) te lezen. De audiofunctie zorgt ervoor dat de artikelen worden voorgelezen via Podcast.

Tot slot maakt het Premium model van de app gebruik van ‘Gamification’. Dit houdt in dat het actief participeren in kennisdelen via de app een ‘funfactor’ krijgt. Als een gebruiker actief leest, deelt en participeert in de gepubliceerde content ontvangt deze punten waarmee de ‘gebruikersstatus’ van de gebruiker groeit.

Het Premium model is gratis na registratie.

Customer model
Hierbij worden alle eigenschappen van de app en de specifieke informatiewens van de cliënt gecombineerd in een op maat gemaakt Dirkzwager KennisBoek. Nieuws dat van belang kan zijn voor een speciale branche of voor lopende juridische zaken. Dit model is exclusief beschikbaar voor cliënten van Dirkzwager.

Lancering
De nieuwe app is vanaf 15 mei 2013 gratis te downloaden voor Apple-gebruikers. Niet alle functionaliteiten zijn direct beschikbaar. Het aanbod van videocontent, ‘publish on demand’ en Podcast functie zullen later als update in de app worden toegevoegd en de mogelijkheid om te reageren op artikelen zal gefaseerd per onderwerp en categorie worden ingevoerd.

KennisBoek is te vinden in de Apple store onder de naam ‘KennisBoek’ of te downloaden op www.kennisboek.nl. Naast deze volledig nieuw ontwikkelde innovatieve app blijven de Dirkzwager Kennispagina’s www.partnerinkennis.nl bestaan. De vormgeving van deze pagina’s is wel volledig aangepast aan de nieuwe look & feel van KennisBoek.

De zaak
Man en vrouw zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. De ouders van de man hebben twee appartementen aan de man en zijn zussen verkocht en geleverd, onder voorbehoud van een levenslang zakelijk recht van vruchtgebruik. In dezelfde akte is de koopsom omgezet in een geldlening en vervolgens hebben de ouders de vordering op de man kwijtgescholden onder toepassing van een uitsluitingsclausule. De man en zijn zussen hebben de appartementen enige tijd later verkocht en de man heeft de verkoopopbrengst aan zijn ouders geleend. Nu de man en de vrouw gaan scheiden, is tussen hen in geschil of de vordering van de man op zijn ouders tot de huwelijksgemeenschap behoort.

Zaaksvervanging
Anders dan de rechtbank oordeelt het hof dat de overdracht van de appartementen en de kwijtschelding van de koopsom als één met elkaar samenhangend geheel moet worden beschouwd. De uitsluitingsclausule heeft daarom ook betrekking op het aandeel van de man in de appartementen. Om te beoordelen of de vordering op de ouders in de huwelijksgemeenschap valt, past het hof het leerstuk van de zaaksvervanging toe. Doordat de appartementen niet in de huwelijksgemeenschap vallen, valt na verkoop ook de opbrengst niet in de huwelijksgemeenschap en valt de daarvoor in de plaats getreden vordering op zijn ouders ook niet in de huwelijksgemeenschap.

Huurbeding
In bijna alle hypotheekakten staat een standaardbepaling, waardoor het verboden is om zonder schriftelijke toestemming van de bank het huis te verhuren of te verpachten. Dit heet een huurbeding. Als een eigenaar/verhuurder zijn (betalings-)verplichtingen aan de bank niet nakomt en de bank wil het huis verkopen, dan kan de bank zich op het huurbeding beroepen en bij de rechter ontuiming van de woning vorderen. De bank kan zich niet op het huurbeding beroepen als de huurovereenkomst ouder is dan de hypotheek.

Afwijzing verzoek verlof inroeping huurbeding
De voorzieningenrechter wijst het verzoek af omdat de bank “pandhouder” is en een beroep op het huurbeding alleen door een “hypotheekhouder” mogelijk is. Het hof heeft deze uitspraak in hoger beroep bevestigd en ziet geen enkele ruimte om artikel 3: 264 BW analoog toe te passen.

De bank heeft tegen de uitspraak van het hof cassatie ingesteld. De bank stelt het volgende:

1. artikel 3:264 BW is wel van toepassing indien een lidmaatschapsrecht is verpand en in de pandakte uitdrukkelijk het huurbeding is opgenomen;
2. er bestaat maatschappelijke behoefte aan de constructie van de flatcoöperatie en de financierbaarheid van lidmaatschapsrechten door middel van verpanding;
3. lidmaatschapsrechten in een flatcoöperatie en appartementsrechten lijken in economisch en maatschappelijk opzicht op elkaar en worden op andere punten door de wetgever op dezelfde wijze geregeld;
4. het feit dat het huurbeding in de pandakte niet kenbaar is uit de openbare registers staat volgens de bank het gebruik van artikel 3:264 BW niet in de weg. De kenbaarheid van een huurbeding betreffende een lidmaatschapsrecht is gewaarborgd doordat de pandakte bij de verhuurder kan worden opgevraagd;
5. als de vordering tot ontruiming zou worden afgewezen zullen banken niet of niet langer onder dezelfde voorwaarden overgaan tot financiering van de koop van lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties en dat heeft gevolgen voor de verhandelbaarheid en de waarde van de lidmaatschapsrechten.

De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep
De Hoge Raad zegt dat artikel 3:264 BW het resultaat is van een zorgvuldige afweging van de algemene en bijzondere belangen die zijn betrokken bij een huurbeding in een hypotheekakte. De belangen van latere huurders en pachters worden in het stelsel van de wet niet alleen beschermd door het feit dat het huurbeding in de hypotheekakte moet zijn opgenomen, maar tevens met het voorschrift dat het hypotheekrecht wordt gevestigd door inschrijving van de hypotheekakte in de openbare registers ex artikel 3:260 lid 1 BW, waardoor wordt gewaarborgd dat het beding voor de huurders kenbaar is.

In het systeem van de bank bestaat een soortgelijke waarborg niet, omdat de huurder voor informatie over het al of niet bestaan van een huurbeding afhankelijk is van de bereidheid van de verhuurder (of de coöperatie) om daaromtrent (juiste) informatie te verstrekken.

Gelet hierop legt de door de bank gestelde behoefte aan ruimere financieringsmogelijkheden voor rechthebbenden op lidmaatschapsrechten als het onderhavige, onvoldoende gewicht in de schaal.

Bij vragen over executieveilingen kunt u contact opnemen met Hanneke Meeuwissen, Anita van Wijk en Ruben Berentsen

De belastingdienst heeft uiteraard hoger beroep aangetekend tegen de uitspaak van de Rechtbank Breda. Het Hof Den Bosch heeft op 18 april 2013 de inspecteur in het gelijk gesteld. Het Hof gaat allereerst uitgebreid in op de parlementaire geschiedenis van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (“BOF”). Het Hof stelt dat een situatie waarin geen ondernemingsvermogen van erflater heeft verkregen, gelijk is aan het geval waarin een erfgenaam wel ondernemingsvermogen van een erflater verkrijgt. Er is met andere woorden voor de toepassing van artikel 26 BUPO en artikel 14 EVRM sprake van gelijke gevallen. Vervolgens stelt het Hof vast dat niet elke ongelijke behandeling van gelijke gevallen wordt verboden. Dat is alleen zo als een objectieve en redelijke rechtvaardiging ontbreekt. Het Hof meent vervolgens dat het waarborgen van de continuïteit van een (‘echte’) onderneming een objectieve en redelijke rechtvaardiging vormt voor de ongelijke behandeling. De wetgever heeft volgens het Hof dit onderscheid in behandeling mogen maken. De belanghebbende wordt in het ongelijk gesteld.

Naast de hiervoor beschreven procedure, zijn er in het land zes praktijkgevallen geselecteerd die allen te maken hebben met de toepassing van de BOF. Een aantal heeft te maken met de regeling vóór 1 januari 2010, en een aantal met de (verruimde) regeling van na 1 januari 2010. Zowel de schenkbelasting als de erfbelasting komen aan bod. Deze procedures gelden als proefprocedures. In alle zes gevallen heeft de rechtbank inmiddels uitspraak gedaan. In vijf gevallen is het beroep van de belastingplichtigen op artikel 26 BUPO en artikel 14 EVRM afgewezen. Een geval betrof Rechtbank Breda, die belastingplichtige in het gelijk heeft gesteld (in lijn met de eerdere uitspraak).

Voor alle zes gevallen is sprongcassatie ingesteld, dat betekent dat het Hof wordt overgeslagen, en de zaken rechtstreeks worden voorgelegd aan de Hoge Raad. De verwachting is dat snel duidelijkheid zal volgen. De zitting van de Hoge Raad is bepaald op 3 juli 2013.

Hoe hiermee in de praktijk om te gaan? We schreven al eerder dat het niet nodig is om tegen opgelegde aanslagen bezwaar aan te tekenen. De uiteindelijke beslissing van de Hoge Raad staat uiteraard niet vast. Wel verwacht de praktijk dat kort na het arrest van de Hoge Raad wetswijziging zal volgen.

Overwogen kan worden versneld te schenken met gebruikmaking van de huidige faciliteiten. Voor het geval de Hoge Raad mocht oordelen dat de faciliteit ten onrechte discrimineert, zou zelfs overwogen kunnen worden om versneld niet ondernemingsvermogen te schenken, onder een ontbindende voorwaarde. Deskundige begeleiding op dit terrein is essentieel.

Ineke Meuwese is gespecialiseerd in het familierecht en in estate planning. Zij is werkzaam op de Arnhemse vestiging van Dirkzwager advocaten & notarissen.

De mogelijkheid om benoemd te worden tot toegevoegd notaris bestaat sinds 1 januari 2013. Een toegevoegd notaris heeft dezelfde bevoegdheden als een notaris, maar is geen ondernemer. Ineke Meuwese is toegevoegd aan Ton Lekkerkerker, die sinds 2001 notaris is bij Dirkzwager advocaten & notarissen.

De zaak
Koper verkrijgt van verkoper een appartement in eigendom dat verkoper 3 maanden daarvoor opgeleverd heeft gekregen van de aannemer. Ter zake van de verkrijging heeft koper op aangifte een bedrag aan overdrachtsbelasting voldaan, maar heeft tegen de betaling van dit bedrag vervolgens bezwaar gemaakt. Koper was van mening dat de grondslag voor de overdrachtsbelasting verminderd moest worden. Het bezwaar is door de inspecteur afgewezen en zijn beroep bij de rechtbank is ongegrond verklaard. In het ingestelde hoger beroep heeft het hof de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Voor de behandeling van deze zaak bij de rechtbank en het hof verwijs ik u naar het artikel van mijn college Karin Braam.

Artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer
Op grond van artikel 13 lid 1 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: artikel 13 WBR) wordt in geval van een verkrijging binnen 6 maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander, de waarde waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is, verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging hetzij overdrachtsbelasting, hetzij niet aftrekbare omzetbelasting verschuldigd was. In geschil is tot welk bedrag koper recht heeft op vermindering van de grondslag voor overdrachtsbelasting. De rechtbank en het hof oordeelden dat de grond meer dan 6 maanden voor de opvolgende verkrijging door verkoper geleverd is gekregen en dat alleen de levering van het appartement binnen de termijn van 6 maanden valt. Het bedrag dat in mindering gebracht moet worden op de waarde voor overdrachtsbelasting is dus alleen het bedrag aan bouwkosten en niet de kosten voor de grond.

Don Bosco
De Hoge Raad oordeelt aan de hand van het arrest van het Hof van Justitie van 19 november 2009 (Don Bosco) echter dat de handelingen van de aannemer jegens de vorige verkrijger met betrekking tot de grond en het appartement voor de heffing van omzetbelasting tezamen als één prestatie moeten worden beschouwd, die als geheel de levering van een nieuw appartement tot voorwerp heeft. Deze levering vond plaats binnen 6 maanden voor de levering van verkoper aan koper, waardoor het gehele bedrag van koop- en aanneemsom in mindering gebracht dient te worden op de grondslag voor de overdrachtsbelasting.

Verruiming termijn
De termijn van 6 maanden in artikel 13 WBR werd met ingang van 1 september tijdelijk verruimd tot 36 maanden!

Vanaf het moment dat de aangifte is ontvangen door de belastingdienst kan het momenteel nog drie jaar duren voordat u een definitieve aanslag krijgt. Deze termijn wordt verkort tot vijftien maanden.

De huidige termijn voor een navorderingsaanslag is nu vijf jaar. Voor personen te goeder trouw wordt deze termijn verkort naar drie jaar. Maar voor belastingplichtigen die bewust hun aangifte onjuist hebben ingevuld wordt de termijn verlengd naar twaalf jaar.

Ook wordt het eenvoudiger om een wijziging in de aangifte door te geven. Nu dient er nog bezwaar te worden gemaakt om dit te bereiken. Wijzigingen kunnen tot achttien maanden na het indienen van de aangifte nog worden doorgegeven.

De zaak
Verkoper heeft zijn appartement verkocht aan koper. De door verkoper ingeschakelde makelaar heeft bij deze verkoop bemiddeld en voorafgaand het appartement via Funda aangeboden en verkoopbrochures opgesteld. Zowel op Funda als in de verkoopbrochure wordt melding gemaakt van een voortuin van zes bij elf meter. Tussen verkoper en koper komt een koopovereenkomst tot stand. Een maand voordat het appartement aan koper geleverd zal worden, blijkt echter dat de tuin in eigendom toebehoort aan de gemeente en dat de bewoner slechts gebruik kan maken van een deel van de tuin. Koper vordert veroordeling van makelaar en verkoper tot betaling van de geleden schade. Hieraan legt hij ten grondslag dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst ten aanzien van de tuin en dat hij het appartement niet voor deze prijs had gekocht als hij had geweten dat de tuin niet bij het appartement hoorde.

Verkeerde informatie
De rechter oordeelt dat de makelaar, zeker in zijn positie als deskundige, zorgvuldig had moeten handelen en de koper van de juiste informatie had moeten voorzien. De makelaar was op de hoogte van het feit dat de informatie over de tuin op Funda niet klopte. Tijdens de bezichtiging en voorafgaand aan het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft hij deze onjuistheid niet gecorrigeerd en zo willens en wetens de mogelijkheid laten bestaan dat koper op dit essentiële punt geen juist beeld had van hetgeen hij zou kopen. Dit is naar het oordeel van rechter onrechtmatig jegens koper en de makelaar is aansprakelijk voor de als gevolg daarvan door koper geleden schade. Hij heeft niet gehandeld zoals het een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt.

De makelaar beroept zich nog op eigen schuld aan de kant van koper, maar daarvan is volgens de rechter geen sprake. De mededeling over de tuin bij het appartement is duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar, zodat koper daaraan niet behoefde te twijfelen.

Ook de verkoper dient de gevolgen te dragen van de onjuiste mededeling van de makelaar, omdat hij de makelaar als hulppersoon heeft ingeschakeld. Verkoper wist ook van de onjuistheid van de informatie over de tuin en mocht er niet van uitgaan dat de inlichting de besluitvorming van koper niet beïnvloedde.

Op 13 maart 2013 zijn door de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie in Luxemburg. De vragen betreffen de mogelijkheid tot het rangschikken van landgoederen in het buitenland onder de Natuurschoonwet.

In de onderhavige procedure heeft een in Nederland wonende schenkster een verzoek ingediend om een landgoed in het Verenigd Koninkrijk te rangschikken in de zin van de Natuurschoonwet. Het wettelijke uitgangspunt is echter dat landgoederen die in Nederland zijn gelegen rangschikkingswaardig zijn. De inspecteur stelt zich derhalve op het standpunt dat het landgoed niet onder de Natuurschoonwet kan worden gerangschikt zodat ook geen gebruik kan worden gemaakt van de faciliteiten uit de Successiewet ten aanzien van de vrijstelling met betrekking tot het schenkingsrecht.

De Raad van State gaat er vanuit dat de schenking van een onroerende zaak kapitaalverkeer is als bedoeld in Het verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VwEU). De Raad van State heeft nu aan het Hof van Justitie in Luxemburg gevraagd om uitleg te geven over het Europese recht op het vrije verkeer van kapitaal. De Raad van State stelt in de uitspraak vast dat het vrije verkeer van kapitaal in de Europese Unie wordt beperkt, doordat de Natuurschoonwet de belastingvrijstelling beperkt tot landgoederen die in Nederland liggen. De staatssecretarissen stellen dat deze beperking is gerechtvaardigd vanwege “dwingende redenen van algemeen belang”. Strekking van de wet is immers de instandhouding van Nederlandse landgoederen. Voorts is de beperking gerechtvaardigd omdat de fiscale controle van landgoederen buiten Nederland tot praktische problemen leidt. In dat verband vraagt de Raad van State tevens aan het Hof in hoeverre autoriteiten in het buitenland behulpzaam moeten zijn bij het uitvoeren van fiscale controles. Hierbij wordt met name gedoeld op de controles zoals hier uit hoofde van de Natuurschoonwet door de inspecteurs worden uitgevoerd.

Het belang van de uitkomst is evident. Indien de uitspraak ertoe gaat leiden dat ook in het buitenland gelegen landgoederen gerangschikt kunnen worden onder de Natuurschoonwet, dan opent dat de mogelijkheid voor Nederlandse belastingplichtigen om buitenlandse landgoederen vrij van schenkingsrecht of erfbelasting over te laten gaan. Verwachting is dat de uitspraak van het Hof niet eerder volgt, dan tussen nu en anderhalf jaar.

Hof
Voor de bespreking van de casus verwijs ik u naar het eerder door mij geschreven artikel. Kort gezegd oordeelde het hof destijds dat er geen sprake was van wetsontduiking (fraus legis), omdat de wetgever wist van de mogelijkheid dat op deze wijze overdrachtsbelasting kan worden ontweken, maar geen nadere wettelijke regels heeft opgesteld om dit te voorkomen.

Hoge Raad
Volgens de Hoge Raad is deze opvatting van het hof onjuist. De vrijstellingen in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (waarin onder meer de overdrachtsbelasting is geregeld) zijn bedoeld om te voorkomen dat er door mensen die gaan scheiden, en vanwege die scheiding onroerende zaken gaan verdelen, overdrachtsbelasting is verschuldigd. Door slechts voor één dag een beperkte gemeenschap van onroerende zaken aan te gaan, wordt gehandeld in strijd met het doel en de strekking van de wet. De door de wet aan het geregistreerde partnerschap verbonden plichten kunnen geen reële praktische betekenis hebben in een zo korte periode volgens de Hoge Raad.

Commentaar
Dit arrest van de Hoge Raad is opmerkelijk te noemen, omdat hij hiermee  afwijkt van het arrest van de Hoge Raad op 14 april 1993. Toen oordeelde de Hoge Raad dat er geen sprake was van fraus legis in een soortgelijke casus. Ook opmerkelijk is dat de conclusie van de procureur-generaal niet gevolgd wordt. In zijn conclusie geeft de procureur-generaal aan dat de wetgever niets tegen deze ‘maas in de wet’ heeft gedaan en dat hij een taak ziet weggelegd voor de wetgever om dit alsnog te repareren. In deze casus werden partnerschapsvoorwaarden opgesteld  waarin enkel de onroerende zaken gemeenschappelijk werden gemaakt. Wellicht zou de uitkomst van de Hoge Raad anders zijn geweest indien er in gemeenschap van goederen zou zijn geregistreerd.

Soms komt het voor dat een nalatenschap op het eerste gezicht positief lijkt, maar dat er later toch nog schulden zijn. Ook gebeurt het steeds vaker dat een nalatenschap die positief lijkt, later door een veel lagere opbrengst van een onroerende zaak (zoals een woning) alsnog negatief wordt. De Staatssecretaris van Veiligheid en Justitie wil nu erfgenamen tegemoet komen die onverwacht te maken krijgen met een schuld uit een erfenis, waarvoor zij met eigen geld aansprakelijk worden. Het moet dan wel gaan om situaties waarin de schuld nog niet te voorzien was en waarvan de erfgenamen dus nog niets wisten ten tijde van het aanvaarden van de nalatenschap.

In de wet (boek 4 van het Burgerlijk Wetboek) is het zo geregeld dat erfgenamen niet persoonlijk aansprakelijk zijn indien zij de nalatenschap beneficiair aanvaarden. Wanneer een erfenis beneficiair aanvaard wordt moet de nalatenschap in beginsel worden afgewikkeld zoals in de wet bepaald. Dit betekent onder meer dat er een boedelbeschrijving moet worden opgemaakt. Steeds vaker wordt geadviseerd om een nalatenschap beneficiair te aanvaarden. Er wordt alleen geadviseerd om zuiver te aanvaarden wanneer een erfgenaam zeker is dat de nalatenschap een positief saldo zal hebben. Een erfgenaam kan door een verklaring aangeven dat hij de nalatenschap zuiver aanvaardt, maar er kan ook zuiver worden aanvaard door feitelijk gedrag van een erfgenaam. Wanneer een erfgenaam zich banksaldi of goederen toegeëigend wordt hij geacht de nalatenschap te hebben te aanvaard. Zijn er dan nog (onbekende) schulden, dan moet de erfgenaam deze uit privévermogen voldoen.

De Staatssecretaris wil nu de wet gaan aanpassen. Erfgenamen kunnen straks de kantonrechter verzoeken om een machtiging om de nalatenschap alsnog beneficiair te aanvaarden, ook al hebben zij de nalatenschap in een eerdere fase al zuiver aanvaard. Totdat de wet is aangepast, is het van belang dat een nalatenschap alleen zuiver aanvaard wordt als de erfgenamen er zeker van zijn dat de nalatenschap ook daadwerkelijk positief is. Ook voor de situatie waarin een woning minder opbrengt dan verwacht, is ook nog de wetswijziging nog geen oplossing. Bij twijfel is het daarom altijd goed om een nalatenschap niet zuiver maar beneficiair te aanvaarden, dit blijft ook zo nadat de wet is gewijzigd. Het wijzigen van een wet kan lange tijd in beslag nemen, het is dus niet zo dat al op korte termijn de voorgestelde wijziging in werking zal treden.

Bouwrente
Bouwrente is de rente die een koper betaalt aan de aannemer over de termijnen die verschuldigd zijn vanaf de dag van het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst tot het moment van levering van de grond. De termijnen die verschuldigd zijn, de schuld aan de aannemer, worden niet in de vorm van een leningsovereenkomst gegoten en voldoen niet aan de eisen die de wet stelt aan het “nieuwe” begrip eigenwoningschuld. Minister Blok heeft op 29 januari 2013 in het vragenuur in de Tweede Kamer al aangegeven dat het wel wenselijk is dat deze schuld als eigenwoningschuld wordt aangemerkt en dat de rente aftrekbaar blijft als eigenwoningrente. In het voormelde besluit van 27 februari 2013 wordt dit bevestigd. Tevens wordt hierin aangegeven dat de periode waarover bouwrente wordt berekend niet meetelt voor de maximale termijn van 360 maanden waarin de eigenwoningschuld verplicht moet worden afgelost.

De rente die berekend wordt over de periode vóór het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst behoort tot de koopsom van de woning en wordt niet aangemerkt als bouwrente in de zin van dit besluit.

De Successiewet, de wet waarin de erf- en schenkbelasting wordt geregeld is recent aangepast. Het is nu ook mogelijk om voor de actuele WOZ-waarde te kiezen, terwijl voor 1 januari automatisch de waarde uit het vorige jaar werd genomen. Bij een overlijden in 2012 werd de peildatum 1 januari 2011 gebruikt. Nu de huizenprijzen dalen is het vaak voordeliger dat de WOZ-waarde van een jaar later mag worden genomen.

Als de erflater in 2012 is overleden, kan nu worden gekozen voor de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2011 of de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2012. Een probleem hierbij is wel dat de WOZ-waarde met de latere peildatum pas in het volgende jaar bekend wordt. Omdat binnen acht maanden na het overlijden aangifte erfbelasting moet worden gedaan is het in de praktijk niet altijd mogelijk om de WOZ-waarde van het meest actuele jaar te nemen.

De Belastingdienst heeft toegezegd dat op verzoek vermindering van de erf- of schenkbelasting wordt verleend indien na het onherroepelijk worden van de opgelegde aanslag blijkt dat de actuele, nieuwe,  WOZ-waarde gunstiger is dan de oude WOZ-waarde. Er moet dus wel een verzoek worden ingediend voor de vermindering van de aanslag.

Het 6%-tarief is van toepassing op alle renovatie- en herstelwerkzaamheden in en aan een woning. Onder deze werkzaamheden wordt verstaan: het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden van (delen van) de woning en de aanleg en onderhoud van de tuin. Het verlaagde tarief is uitsluitend van toepassing op de arbeidskosten en niet op de gebruikte materialen.

In de bijlage bij het besluit van 28 februari 2013 staan werkzaamheden genoemd waarop het verlaagde btw-tarief wel of niet mag worden toegepast. Het vervaardigen van nieuw onroerend goed, zoals het verbouwen van een kantoorpand tot woningen, valt niet onder het begrip renovatie en herstel en hierop is het verlaagde tarief dan ook niet van toepassing.

In het geval mevrouw opnieuw trouwt dan wel een geregistreerd partnerschap aangaat met een nieuwe partner, dan wordt deze gebeurtenis in de praktijk meestal niet door haar ontkend; veel vrienden en familieleden zijn veelal op de hoogte, er zijn uitnodigingen gestuurd en het is bovendien te bewijzen met een uittreksel van de burgerlijke stand van de gemeente.

Als mevrouw echter gaat samenwonen met haar nieuwe partner zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap, komt het dikwijls voor dat ze dit niet meldt aan haar ex-echtgenoot die partneralimentatie betaalt, om deze maandelijkse financiële bijdrage te behouden. Vraagt de ex-echtgenoot er vervolgens naar dan volgt een ontkenning van de samenwoning. De wet geeft weliswaar aan dat de partneralimentatie in wezen automatisch eindigt zodra de samenwoning zich voordoet, maar als mevrouw dit ontkent, dan moet de ex-echtgenoot een procedure bij de Rechtbank starten teneinde de rechter te laten vaststellen dat de betalingsverplichting is geëindigd. Hij moet dus kosten maken en mevrouw kan de alimentatie opeisen (veelal onder dreiging van de deurwaarder) totdat de rechter erover heeft beslist.

Samenwonen in de zin van voornoemd artikel wordt niet al bereikt door het samen geregeld in één huis verblijven. Uit de rechtspraak blijkt dat sprake moet zijn van de volgende cumulatieve vereisten, wil sprake zijn van zodanig samenwonen dat de partneralimentatie eindigt: sprake moet zijn van: 1) een affectieve relatie 2) van duurzame aard 3) waarbij ex-echtgenote en nieuwe partner elkaar wederzijds verzorgen 4) en met elkaar samenwonen 5) en een gemeenschappelijke huishouding voeren. Een zware toets dus maar ook met nogal wat consequenties voor de ontvanger van de partneralimentatie; als vaststaat dat eenmaal sprake is (geweest) van samenleving als voornoemd, dan eindigt het recht op partneralimentatie definitief; dus ook als in het voorbeeld de nieuwe relatie al snel strandt.

In dit soort gevallen, erkent de ex-echtgenote vaak wel dat ze al een tijd een vriend heeft (de affectieve relatie van duurzame aard) maar niet dat ze samenwoont waarbij sprake is van de overige vereisten. Mevrouw en de nieuwe partner blijken veelal nog een eigen woning te hebben en/of verschillende inschrijfadressen bij de gemeente.

Als de ex-echtgenoot en betaler van de partneralimentatie ondertussen merkt dat de nieuwe vriend wel heel erg vaak bij mevrouw thuis is, hij van anderen (waaronder de kinderen) bevestigd krijgt dat ze bijna altijd samen zijn en ze al meerdere gezamenlijke vakanties achter de rug hebben, kan dit tot grote ergernis leiden omdat de ex-echtgenoot geen zin meer heeft in het “financieel onderhouden” van die nieuwe relatie van mevrouw.

Om bij de rechter te kunnen bewijzen dat de ex-echtgenote wel degelijk samenwoont, kan meneer dan een recherchebureau inzetten die een schriftelijke rapportage opmaakt van de bevindingen daaromtrent. Dit brengt behoorlijke kosten met zich mee (enige duizenden tot tienduizenden euro’s). Ook is dit op zijn zachtst gezegd niet bevorderlijk voor de onderlinge verhoudingen tussen de ex-partners die dikwijls ook nog samen ouders van hun kinderen zijn. Wel blijkt het vaak het enige doeltreffende middel te zijn dat kan worden ingezet om te bewijzen dat de ex-partner samenleeft in de zin van de wet. Ook als de ex-echtgenote en de nieuwe partner elk een eigen woning aanhouden of formeel een ander inschrijfadres hebben, sluit dat het samenleven in de zin van voornoemd artikel niet uit.

Er staan in zo’n gerechtelijke procedure grote financiële belangen op het spel: voor mevrouw de nog resterende termijn aan maandelijkse bijdragen aan partneralimentatie (met kinderen maximaal 12 jaar), het risico dat de rechter vindt dat zij de kosten van het rechercherapport moet vergoeden aan meneer waarbij de rechter bovendien kan oordelen dat ze de ontvangen alimentatie sinds ze samenleeft moet terugbetalen; doorgaans in totaal vele tienduizenden euro’s.

Meneer moet intussen de partneralimentatie doorbetalen in afwachting van het oordeel van de rechter, hij heeft die aanzienlijke kosten voor het rechercherapport gemaakt, kosten voor zijn advocaat en voor de Rechtbank. Afwachten is of de partneralimentatie inderdaad is geëindigd en welke bedragen hij terug krijgt. Bovendien, als de rechter hem in het ongelijk stelt, dan telt de gewaarschuwde ex-echtgenote voor twee zodat hij kan verwachten dat hij de nog resterende alimentatietermijn volledig moet blijven betalen.

Hypotheek
Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken in 30 jaar blijft de norm. Daarnaast wordt het mogelijk een tweede lening naast de hypotheek af te sluiten tot maximaal 50% van de waarde van de woning. De rente voor deze tweede lening is niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De looptijd voor deze lening is maximaal 35 jaar.

BTW voor verbouwingen en renovaties
De BTW voor verbouwingen en renovaties van bestaande bouw wordt per 1 maart voor 1 jaar verlaagd naar 6 %.

Huurverhoging
De jaarlijkse huurverhoging wordt verlaagd ten opzichte van het Regeerakkoord. Voor inkomens boven € 43.000,- wordt de huurverhoging 4,0 % + inflatie (dit was 6,5 %) en voor inkomens tussen de € 33.000,- en € 43.000,- wordt de verhoging 2,0 % + inflatie (dit was 2,5 %). De verhoging voor inkomens tot € 33.000,- bedraagt 1,5 % + inflatie.

Startersleningen
De bijdrage van het Rijk aan de starterslening wordt in 2013 verhoogd van 20 miljoen naar 50 miljoen. Daarmee kunnen ruim 11.000 startersleningen worden verstrekt.

Woningcorporaties
De verhuurderheffing die woningcorporaties moeten afdragen zal langzamer oplopen, het Woningwaarderingstelsel blijft vooralsnog gehandhaafd en de regels voor verkoop van corporatiewoningen worden versoepeld.

De heer Bontes van de PVV geeft in zijn voorstel van wet aan dat de maximumtermijn voor partneralimentatie terug dient te worden gebracht van de huidige 12 naar 5 jaar waarbij de maximumtermijn van 5 jaar ook van toepassing zal zijn op lopende partneralimentatieverplichtingen. Alleen in uitzonderingsgevallen kan sprake zijn van een langere termijn dan deze 5 jaar. De huidige regeling in het geval van kortdurende (minder dan 5 jaar) en kinderloze huwelijken wordt gehandhaafd; de partneralimentatie eindigt dan na het verstrijken van de termijn die gelijk is aan de duur van het huwelijk.
Verder acht Bontes het wenselijk als betrokkenen in een partneralimentatieprocedure van de Rechtbank de berekeningen kunnen verkrijgen van de behoefte (aan een bijdrage) en draagkracht (om een bijdrage te kunnen betalen). De rechter is thans niet verplicht deze te verstrekken, hetgeen de duidelijkheid niet ten goede komt, aldus Bontes.

De heren Van der Steur (VVD) en Recourt (PVDA) en mevrouw Berndsen (D66) hebben initiatiefnota ingediend met de hierna genoemde voorgestelde wijzigingen voor partneralimentatie. Deze partijen willen dat partneralimentatie eerlijker,
simpeler en korter wordt waarbij deze ziet op compensatie voor verlies van verdiencapaciteit (het vermogen van de verkrijg(st)er om inkomsten te verwerven) tijdens het huwelijk. Bij korte huwelijken (minder dan 3 jaar) zonder kinderen, bestaat geen recht op partneralimentatie. Bij huwelijken langer dan 3 jaar zonder kinderen bestaat gedurende de helft van de duur van het huwelijk recht op partneralimentatie, met een maximum van 5 jaar.
Bij huwelijken met kinderen en daarbij een ongelijke zorgverdeling tussen de ouders waardoor een van hen minder werkt, vindt men dat de partneralimentatie kan gelden totdat het jongste kind 12 jaar is en in ieder geval gedurende de helft van de duur van het huwelijk met een maximum van 5 jaar. Bij een gelijke zorgplicht ingevolge een co-ouderschap waarbij beide ouders werken, is geen partneralimentatie verschuldigd.
Een uitzondering geldt bij huwelijken langer dan 15 jaar waarbij de  partneralimentatie-ontvanger gedurende het huwelijk niet heeft gewerkt maar de zorg- en verzorgingstaken op zich heeft genomen; dan kan de partneralimentatie gedurende de helft van de duur van het huwelijk worden verkregen met een maximum van 10 jaar.De berekeningsmethodiek zal meer forfaitair zijn en via internet voor iedereen beschikbaar. Verder zou een nieuwe partner niet meer relevant zijn voor de berekening daar diegene niets van doen heeft met het verlies aan verdiencapaciteit gedurende het huwelijk. Sprake zal zijn van een overgangsregeling die de verschillen tussen oude en nieuwe situatie verzacht.

Nog niet bekend is wanneer deze voorstellen een vervolg zullen krijgen in de politieke agenda. Wel is duidelijk dat meerdere politieke partijen met (tezamen) een meerderheid in de eerste en twee kamer een versoberde en modernere partneralimentatie
wensen.

De eindconclusie wordt getrokken dat het “koude regime” behoorlijk in opmars is. Van koude huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden is sprake als iedere vermogensrechtelijke gemeenschap is uitgesloten zonder dat sprake is van een periodieke verrekenplicht althans slechts een finale verrekenplicht aan de orde is bij overlijden.

Uit het onderzoek blijkt onder meer dat in de periode 2004 – 2009:

• Het aantal huwelijken is gedaald alsmede het aantal echtscheidingen;
• Het aantal partnerschapsregistraties is gestegen;
• Ongeveer driekwart van de stellen die huwen of een geregistreerd partnerschap aangaan, dat doen in gemeenschap van goederen. Een kwart van de stellen laat derhalve huwelijks- dan wel partnerschapsvoorwaarden opstellen;
• Van dat kwart van de stellen dat kiest voor het opmaken van huwelijks- danwel partnerschapsvoorwaarden doet het ruime merendeel dat voorafgaand aan het huwelijk of geregistreerd partnerschap;
• Voorwaarden die staande het huwelijk of het geregistreerd partnerschap worden opgemaakt, bevatten iets minder snel een koud regime;
• Niet is gebleken dat geregistreerde partners vaker koude uitsluiting overeen komen dan stellen die een huwelijk sluiten.

Op termijn presenteert de Radboud Universiteit als gevolg van dit onderzoek nog meer cijfers, waaronder die over pensioenclausules. Wij houden u hiervan op de hoogte.

De uitspraak heeft tot veel commotie geleid. Zo werden door de belastingdienst tienduizenden bezwaarschriften verwacht. Om die stroom in te dammen, heeft de staatssecretaris van Financiën de bezwaarschriften aangemerkt als “massaal bezwaar”, waardoor het niet nodig meer is om een bezwaarschrift in te dienen.

Inmiddels ligt de uitspraak van de rechtbank Breda bij de Hoge Raad voor een definitief oordeel. Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad arrest zal wijzen.

Ondertussen is ook aan andere rechtbanken de vraag voorgelegd of de BOF een ongeoorloofde discriminatie oplevert.

De rechtbank Arnhem heeft op 1 november 2012 overwogen dat het gaat om de doelstelling van de regeling. De doelstelling is het bieden van een oplossing voor gevallen waarin bedrijfsopvolging wordt bemoeilijkt doordat bij het vererven van ondernemingsvermogen successie- of  schenkingsrecht moet worden voldaan. De rechtbank komt tot de conclusie dat gelet op de duidelijke bewoordingen van de wettelijke regeling en de bijbehorende wetsgeschiedenis geen recht bestaat op de BOF. Het vererven van privé vermogen en ondernemingsvermogen zijn geen gelijke gevallen.

De rechtbank Haarlem komt op 14 december 2012 tot dezelfde conclusie. De rechtbank overweegt dat doel van de BOF is te voorkomen dat het voortbestaan van een onderneming in gevaar komt doordat ondernemingsvermogen te gelde moet worden gemaakt teneinde het over het verkregen ondernemingsvermogen verschuldigde successie- of schenkingsrecht te voldoen. Vanuit een oogpunt van werkgelegenheid en economische diversiteit achtte de wetgever een zodanig risico niet aanvaardbaar. Bij niet-ondernemingsvermogen (privévermogen of beleggingsvermogen) is dit risico niet aan de orde. Gelet op voornoemd doel zijn volgen de rechtbank in Haarlem ondernemingsvermogen en niet-ondernemingsvermogen niet als gelijke gevallen te beschouwen. Van een schending van het gelijkheidsbeginsel is derhalve geen sprake.

Het blijft spannend, via deze pagina houden we u op de hoogte.

Het Hof Amsterdam (17 juli 2012, nr 200.074.226/01 (LJN BY7686) heeft bepaald dat deze publiekrechtelijke verplichting een bijzondere beperking als bedoeld in artikel 7:15 BW is en verkoper in beginsel verplicht was om de woning zonder deze beperking aan de koper te leveren, ondanks het feit dat in het plangebied op alle bij bedrijven gelegen woningen de beperking ‘dienstwoning’ ligt. Die beperking geldt immers alleen voor gebouwen waarin gewoond wordt en ter zake van die gebouwen geldt telkens alleen de bijzondere, specifieke binding met het nabijgelegen bedrijf. In dat verband is niet van belang dat de gevolgen van deze beperking zich op het tijdstip van de levering van de woning nog niet voordeden omdat koper toen nog wel werkzaam was bij het bedrijf in het achtergelegen pand. De afwezigheid van de gevolgen doet immers niet af aan de aanwezigheid van de beperking. Dat in de koopovereenkomst is bepaald dat het verkoper niet bekend is of het voorgenomen gebruik als woonhuis op publiekrechtelijke gronden niet toegestaan zou zijn, doet niet af aan de verplichting van artikel 7:15 BW. Het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW kent immers geen uitzondering voor bijzondere lasten of beperkingen waarmee de verkoper niet bekend was. Dergelijke lasten en beperkingen liggen in de risicosfeer van de verkoper. Bij de toepassing van artikel 7:15 lid 1 BW gaat het erom dat koper slechts die bijzondere lasten en beperkingen behoefde te verwachten die hij uitdrukkelijk heeft aanvaard. Ook het betoog van verkoper over de onderzoeksplicht van koper wordt verworpen omdat de verplichting van de verkoper uit hoofde van artikel 7:15 lid 1 BW zo fundamenteel is dat er geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen. Verkoper zou wel zijn ontslagen van zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 7:15 BW als koper de bestemming ‘dienstwoning’ uitdrukkelijk zou hebben aanvaard.

Onlangs is het aantal Europese landen dat is aangesloten bij dit netwerk aanzienlijk uitgebreid. Op dit moment zijn de volgende landen aangesloten bij het netwerk: Nederland, België, Frankrijk, Polen, Estland, Bulgarije, Roemenië,  Litouwen, Slovenië, Luxemburg , Hongarije en het gebied Sint-Petersburg in Rusland.

Voorzichtigheid is wel geboden met het trekken van te snelle conclusies over de al dan niet geldigheid van een buitenlands testament. In Nederland kennen we namelijk een sluitend systeem van geregistreerde testamenten. Of een testament geldig is of niet is simpel te verifiëren door het raadplegen van het CTR. In het buitenland is het echter vaak mogelijk om bij onderhandse akte een testament op te maken; deze zijn veelal niet geregistreerd en komen zodoende niet voor in het Europese testamentregister. Een buitenlands testament dat niet voorkomt in de registers hoeft dus niet per definitie ongeldig te zijn.

Wijzigingen voor wat betreft het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering:

• de aankondiging van de executieveiling mag in de toekomst geschieden op een website. De verplichting tot “aanplakking” en publicatie in een lokaal dagblad, als bedoeld in het huidige artikel  516 lid 1 Rv komen te vervallen;
• de veilingvoorwaarden moeten straks worden geplaatst op de hiervoor bedoelde website;
• voorgesteld wordt dat de executieveiling ook (en/of uitsluitend) via internet kan plaatsvinden;
• bij executieveiling van een woning mogen aan de koper geen andere veilingkosten meer in rekening worden gebracht dan de overdrachtsbelasting of BTW; het honorarium van de veiling; de kosten van het Kadaster; de kosten van ontruiming. Vóór de executieveiling moet de notaris een indicatie geven van de maximale hoogte van deze kosten;
• het huidige artikel 525 lid 3 Rv wordt aangepast zodanig dat ook onbekende personen die zonder recht van de geveilde woning gebruik maken, tot ontruiming kunnen worden gedwongen;
• met betrekking tot de executieveiling van een woning wordt voorgesteld dat het risico van het gekochte pas op de koper overgaat na inschrijving van de verzameling gepasseerde akten in het veilingtraject in de openbare registers.

Wijzigingen voor wat betreft het Burgerlijk Wetboek:

• in de  toekomst zal een hypotheekhouder vóór de veiling het huurbeding moeten inroepen (artikel 3:264 BW) als er sprake is van een woning, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:

1. de verkoopopbrengst in verhuurde staat hoger is dan in onverhuurde staat;
2. de opbrengst voldoende is om alle hypotheekhouders (die zich kunnen beroepen op een huurbeding) te voldoen; of
3. niemand aanspraak kan maken op een huurovereenkomst.

Overigens hoeft het huurbeding niet te worden ingeroepen in geval van een onderhandse verkoop.

• voor zover een beroep op een huurbeding tot ontruiming moet leiden, zal de rechter de ontruimingstermijn ten hoogste op 3 maanden vaststellen (thans is deze maximaal 1 jaar);
• artikel 3:267 BW geeft de hypotheekhouder de bevoegdheid om de onroerende zaak onder zich te nemen. Voorgesteld wordt om ten aanzien van deze bevoegdheid een machtiging van de voorzieningenrechter verplicht te stellen. Verder kunnen het beheer- en ontruimingsbeding tegen eenieder (tenzij deze een huurder is) die zich in het huis bevindt worden ingeroepen;
• in een nieuw artikel 3:267a BW wordt voorgesteld de hypotheekgever en de gebruikers van de te veilen woning, met het oog op de aangekondigde executie, te verplichten om medewerking te verlenen ana het bezichtigen van de woning;
• daarnaast wordt in artikel 3:268 BW bepaald dat, behalve de hypotheekhouder (de geldverstrekker) en de hypotheekgever, ook de executoriale beslaglegger een verzoek kan indienen tot onderhandse verkoop, aangezien een onderhandse verkoop in de regel leidt tot een hogere verkoopopbrengst;
• tegelijk met een verzoek tot onderhandse verkoop kunnen de hypotheekgever en de zijnen worden veroordeeld tot ontruiming;
• ten slotte wordt voorgesteld dat niet alleen een advocaat maar ook een notaris bepaalde proceshandelingen zal kunnen verrichten. Bedoeld wordt:

1. een verzoek tot onderhandse verkoop;
2. een verzoek tot inroeping van het beheer- en ontruimingsbeding;
3. de goedkeuringsverklaring voor uitbetaling ex artikel 3:270 lid 3 BW, en
4. de verklaring van tenietgaan van hypotheken etc. als bedoeld in artikel 3:273 lid 2 BW.

Bronvermelding: Notamail 23 november 2012 en NJB 2012/2515

In mijn artikel “Tweede Kamer stemt in met Belastingplan 2013″ schreef ik al over de wijzigingen, zoals de verplichte aflossing bij nieuwe hypotheken. Het document van het ministerie zet de vragen en antwoorden handig en overzichtelijk op een rijtje.

Uiteraard is ook dit nog geen definitieve houvast, want tot op de dag van vandaag blijft er verdeeldheid bestaan in Den Haag. Dirkzwager blijft de actualiteiten voor u volgen.

Tarieftabel

De bij de belastingdienst erkende goede doelen (zogenaamde ANBI’s) zijn geen erf- en schenkbelasting verschuldigd.

Vrijstellingen
In de Successiewet is bepaald dat over een deel van een erfenis of schenking die u ontvangt geen belasting hoeft te worden betaald.

Vrijstellingen bij erfenissen

* Bij echtgenoten, geregistreerd partners en samenwoners wordt een gedeelte van het nabestaandenpensioen op de vrijstelling in mindering gebracht. Dit wordt pensioenimputatie genoemd.

 Vrijstellingen bij schenkingen

De zaak
Kopers hebben een woning gekocht van een beleggingsmaatschappij. Deze voormalige huurwoning is door de beleggingsmaatschappij als beleggingsobject gebruikt en niet zelf bewoond. Het bouwjaar van de woning is 1927. Voor de verkoop heeft verkoper een aantal werkzaamheden laten uitvoeren waaronder vernieuwing van de badkamer en de groepenkast. Zowel in de verkoopbrochure, de  koopovereenkomst als de leveringsakte zijn een zogenaamde ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen.

Ouderdomsclausule
De ouderdomsclausule houdt kort gezegd in dat het koper bekend is dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat er lagere eisen aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld dan bij nieuwe woningen. Verkoper staat niet in voor de staat van bijvoorbeeld de elektrische installaties, de fundering, dak, etc.

Niet-zelfbewoningsclausule
In de niet-zelfbewoningsclausule is vastgelegd dat verkoper de woning nooit zelf heeft gebruikt en dat verkoper niet op de hoogte is van eigenschappen en/of gebreken waarvan hij wel op de hoogte zou zijn geweest als hij de woning zelf feitelijk had gebruikt. Dergelijke eigenschappen en/of gebreken komen voor risico van koper. Kopers hebben de mogelijkheid gehad voorafgaand aan de koop een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren, maar hebben dit nagelaten.

Na de levering constateren de kopers dat de elektrische installatie en de badkamer gebreken vertonen. Verkoper laat na de levering een monteur komen die enkele werkzaamheden verricht. Uit een rapport dat kopers vervolgens hebben laten opstellen blijkt dat de werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd en dat de gehele elektrische installatie vervangen moet worden. De betaling van deze kosten van ongeveer € 18.000,00 vorderen kopers van verkoper. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen.

Uitleg clausules door het hof
Het hof overweegt dat een ouderdomsclausule niet alleen hoeft te zien op het feit dat van oudere woningen in het algemeen een minder goede bouwkundige staat verwacht mag worden. Volgens het hof kan het ook zien op de meer opeenvolgende verbouwingswerkzaamheden die aan de oudere woning zijn uitgevoerd. Deze kunnen van meer of minder goede kwaliteit zijn en meer of minder goed op elkaar aansluiten. Ook een recentelijk uitgevoerd werkzaamheid kan zo binnen de reikwijdte van de ouderdomsclausule vallen, al ligt dat in het algemeen minder voor de hand volgens het hof.

Het hof bepaalt dat de ondeugdelijkheden van de vernieuwingswerkzaamheden van zowel de elektrische installatie als de badkamer op grond van de niet-zelfbewoningsclausule voor risico van kopers komen. Kopers hebben volgens het hof onvoldoende gesteld dat verkoper redelijkerwijs van deze ondeugdelijkheden op de hoogte behoorde te zijn. Ook is onvoldoende gesteld dat de gebreken buiten de reikwijdte van de ouderdomsclausule vallen. Het hof wijst de vordering van kopers af.

Commentaar
Het hof oordeelt dat op basis van de specifieke ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausules de gebreken in het woonhuis voor rekening en risico van de koper dienen te komen. De ervaring leert dat kopers zich in de praktijk regelmatig op het standpunt stellen dat deze gebreken desondanks voor rekening en risico van de verkoper moeten komen. Dit omdat de koop- en leveringsakte tevens de navolgende bepaling bevat:

“5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.”

Deze tekst is standaard opgenomen in artikel 5.3 van een NVM koopovereenkomst.  De koper stelt zich daarbij op het standpunt dat verkoper met deze bepaling heeft gegarandeerd dat het woonhuis normaal als woonhuis kan worden gebruikt. Met de aanwezigheid van gebreken, zoals in onderhavige situatie de elektrische installatie en de badkamer, wordt aan deze bepaling niet voldaan, aldus de koper. Het hof bevestigt in dit arrest echter dat een koper zich niet met succes op deze garantiebepaling kan beroepen indien over de gebreken specifieke, afwijkende clausules zijn overeengekomen.