Home > Veiling > Dwaling bij een executieveiling
Dwaling bij een executieveiling

Dwaling bij een executieveiling

Een vastgoedhandelaar koopt op een executieveiling een woning die wordt aangeboden als ‘afbouwwoning’. De eigenaren zouden ‘hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken’. Achteraf blijkt deze kwalificatie niet juist. De verbouwingen zijn ondeugdelijk uitgevoerd en moeten ongedaan worden gemaakt. De kosten hiervan bedragen ruim € 100.000,–. De koper doet daarom een beroep op dwaling. Het Hof oordeelt dat de bank zijn mededelingsplicht heeft geschonden en vernietigt de koopovereenkomst.

Mededelingsplicht versus onderzoeksplicht
De koper is van mening dat de bank haar mededelingsplicht heeft geschonden door enerzijds te zwijgen waar zij behoorde te spreken en anderzijds onjuiste mededelingen te doen.

Voorafgaand aan de executieveiling had de bank twee rapporten laten opstellen waaruit blijkt dat de verbouwingswerkzaamheden van dusdanig slechte kwaliteit zijn dat zij grotendeels ongedaan gemaakt dienen te worden. Volgens het hof rustte op de bank als verkoper de plicht om koper over deze ongebruikelijke slechte staat te informeren. Daarnaast heeft de bank ook nog eens onjuiste inlichtingen verstrekt door de woning ten onrechte te bestempelen als ‘afbouwwoning’. Het hof oordeelt daarom dat de bank haar mededelingsplicht heeft geschonden.

De koper heeft ook zijn onderzoeksplicht niet verzaakt. Als uitgangspunt geldt hierbij dat de mededelingsplicht voor de onderzoeksplicht gaat. De koper wilde de woning namelijk van binnen bezichtigen, maar dat was niet mogelijk omdat de veilende notaris niet over de sleutels van de woning beschikte. De onderzoeksplicht reikt niet zover dat de koper op zoek dient te gaan naar de sleutels.

Onjuiste voorstelling van zaken
Door de woning als afbouwwoning aan te bieden, is er bij de koper een onjuist beeld van de woning ontstaan. Op basis van deze omschrijving hoefde de koper, naar het oordeel van het hof, niet te verwachten dat er nog veel kosten zouden moeten worden gemaakt om de ondeugdelijke verbouwingswerkzaamheden ongedaan te maken. Had koper de juiste informatie gehad dan zou hij de koopovereenkomst niet hebben gesloten. Het hof is dan ook met koper van mening dat er sprake is van dwaling.

Professionele koper
De bank stelt zich op het standpunt dat de dwaling voor rekening van de koper komt, omdat deze een vastgoedhandelaar is en omdat het een executieveiling betreft. Het hof verwerpt dit verweer. Wanneer de verkoper op een executieveiling geen mededelingen doet over zeer kritische rapporten die in zijn bezit zijn, de ernstige gebreken verdoezelt met de term ‘afbouwwoning’ en geen gelegenheid biedt de woning aan de binnenzijde te bezichtigen, dan kan ook de professionele koper op een executieveiling niet worden verweten dat bij hem een onjuiste voorstelling van zaken is ontstaan.

  • LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • del.icio.us
  • email
  • PDF
  • Print
Naar boven scrollen